Colocation immobilière : règles du bail, charges et points de vigilance pour les mandataires

01 — Cadre de la colocation

Deux montages, deux logiques contractuelles

L’ANIL rappelle qu’en colocation, il est possible de signer soit un bail unique pour l’ensemble des colocataires, soit des contrats individuels pour chacun d’eux. Le Service Public précise que la colocation concerne plusieurs colocataires qui louent un même logement et l’utilisent comme résidence principale.

Le choix du montage n’est pas neutre. Avec un contrat unique, les conséquences portent notamment sur la caution, la délivrance des congés, les aides et l’assurance. Avec plusieurs contrats, chaque colocataire est tenu au paiement de sa quote-part pour l’occupation d’une partie privative, avec des effets différents sur les mêmes sujets.

Le Service Public rappelle aussi qu’un logement loué à un unique couple marié ou pacsé au moment de la signature n’entre pas dans la définition de la colocation.

02 — Bail unique

Un contrat commun exige une rédaction cohérente

Quand un bail unique est signé, chacun des colocataires et le bailleur doivent en conserver un exemplaire. Le contrat type de location ou de colocation de logement à usage de résidence principale doit respecter le modèle défini par décret pour un logement loué comme résidence principale.

L’ANIL indique que, dans ce cadre, le bailleur peut demander la caution d’un tiers. Cette caution peut s’engager pour un ou plusieurs colocataires. Si elle s’engage pour plusieurs locataires, l’acte de cautionnement doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à son engagement.

Le bail peut aussi prévoir une clause de solidarité entre les cautions. Dans ce cas, la caution solidaire de chaque colocataire peut être sollicitée pour payer le loyer si l’un des colocataires ne paie pas sa part.

En l’absence de clause de solidarité, chaque locataire paie sa part du loyer et des charges au bailleur à la date convenue dans le bail.

03 — Baux multiples

Des contrats séparés, des obligations individualisées

Avec plusieurs contrats, chaque colocataire signe un bail individuel avec le bailleur. Chaque bail doit préciser la chambre attribuée au locataire, qui doit mesurer au moins 9 m², ainsi que les parties communes mises à disposition de tous les locataires, comme la cuisine, la salle de bain ou le salon.

L’ANIL précise que chaque colocataire est alors tenu au paiement de sa quote-part pour l’occupation d’une partie privative. Cette logique individualise davantage la relation contractuelle que le bail unique.

Le bail individuel peut aussi s’accompagner d’une caution pour chaque locataire. Le locataire peut également être couvert par la garantie Visale, proposée par Action logement, selon les conditions rappelées par l’ANIL.

04 — Charges et vigilance

Distinguer ce qui est récupérable et ce qui doit rester lisible

Le Service Public définit les charges locatives, ou charges récupérables, comme des dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire ou l’agence immobilière, qui se fait ensuite rembourser. La liste varie selon le type de location, vide ou meublée, et selon le bail applicable.

Pour un mandataire, la vigilance consiste à distinguer clairement la part de chacun dans l’annonce, dans l’estimation des revenus locatifs et dans le bail. En bail commun, la question de la solidarité doit être lisible dès la rédaction. En baux individuels, il faut vérifier que le contrat mentionne bien la chambre privative et les parties communes.

Le Service Public rappelle enfin que le logement doit respecter une surface minimum. Pour un bail commun, il doit comporter au moins une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives. Pour l’aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable d’au moins 16 m² pour 2 colocataires.

05 — Départ d’un colocataire

Le point sensible à anticiper dès la signature

L’ANIL souligne que la colocation avec contrat unique emporte des conséquences sur la délivrance des congés. Le Service Public précise que la situation diffère selon que le colocataire partant a signé un bail avec tous les autres colocataires et le propriétaire, ou un bail individuel.

En bail commun, la présence ou non d’une clause de solidarité est déterminante. Le Service Public indique que, lorsqu’elle existe, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire ou à son représentant. Cela signifie que chacun peut être amené à payer la part des autres si elle n’est pas réglée.

Pour un professionnel, ce point doit être vérifié avant la mise en location, car il conditionne la rédaction des clauses et la lecture du risque locatif par les candidats.