Réglementation
Tension locative 2026 : comment la loi anti-squat et les délais d’expulsion influencent les ventes et locations
Entre squat, maintien dans les lieux et procédures d’expulsion, le risque perçu par les vendeurs, bailleurs et mandataires pèse sur la mise en location comme sur la décision de vendre.
28 juillet 2026, 9 h · 7 min de lecture
La loi du 27 juillet 2023 a renforcé la lutte contre l’occupation illicite et complété le dispositif pénal. Dans le même temps, les sources officielles rappellent que les situations de squat, de maintien après la fin du bail ou d’occupation sans droit ni titre ne relèvent pas des mêmes procédures. Pour les professionnels, la question n’est pas seulement juridique : elle modifie la perception du risque, les délais de sortie et, par ricochet, les arbitrages de vente et de location.
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Squat, maintien dans les lieux, faux locataire : des situations distinctes
Les sources officielles distinguent clairement plusieurs cas. Le squat correspond à une occupation sans autorisation du propriétaire, par effraction, menaces, contrainte ou tromperie. La trêve hivernale ne s’applique pas à cette situation. En revanche, un locataire qui reste après la fin du bail sans payer de loyer n’est pas un squatteur.
Cette distinction compte pour les vendeurs et bailleurs, car le traitement du dossier n’est pas le même selon l’origine de l’occupation. Les services de l’État rappellent aussi que la personne hébergée par l’occupant, le faux locataire entré légalement via une plateforme touristique ou encore le sous-locataire ne relèvent pas automatiquement du squat.
Pour un mandataire, le point de vigilance est concret : qualifier le dossier avant d’annoncer un délai de sortie ou une stratégie de mise en marché. Une erreur de qualification peut conduire à présenter comme simple impayé ce qui relève d’une occupation illicite, ou l’inverse.
La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs.
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La loi de 2023 a renforcé la réponse contre l’occupation illicite
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l’occupation illicite. La circulaire du ministère de la Justice indique qu’elle a amélioré le dispositif répressif afin de renforcer la lutte contre les squats. L’ANIL précise que le texte s’articule autour de trois chapitres : mieux réprimer le squat, sécuriser les rapports locatifs et renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté.
Les sources administratives indiquent aussi que la modification de la loi a élargi la procédure d’expulsion administrative à tout local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvre frauduleuse. Cette extension élargit le champ des situations à traiter, ce qui pèse sur la lecture du risque par les bailleurs et les investisseurs.
En pratique, cela renforce l’idée qu’un bien vacant, mal protégé ou exposé à une entrée frauduleuse n’est pas seulement un sujet de sécurité, mais aussi un sujet de calendrier et de procédure.
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Deux voies existent : le préfet ou le juge
Les services de l’État indiquent qu’il existe deux démarches possibles en cas de squat : une démarche accélérée d’évacuation auprès du préfet et une démarche d’expulsion devant le juge. Le site Service Public précise qu’un propriétaire ne doit pas forcer lui-même les occupants illicites à quitter les lieux et doit engager des démarches pour obtenir leur expulsion ou évacuation forcée.
Cette dualité pèse sur la perception du risque. Pour un vendeur, un bien occupé peut devenir plus difficile à commercialiser si l’acquéreur anticipe une procédure longue ou incertaine. Pour un bailleur, la question n’est pas seulement de récupérer le logement, mais de savoir quelle voie est ouverte selon la situation exacte.
La jurisprudence relayée par l’ANIL rappelle enfin que le propriétaire d’un logement donné à bail a intérêt et qualité pour agir contre des occupants sans droit ni titre afin de rétablir son locataire dans ses droits. À l’inverse, l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre fondée sur le droit de propriété constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription.
Un propriétaire ne doit pas forcer par lui-même les occupants illicites à libérer le logement.
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Ce que cela change pour les ventes et les locations
Dans une vente, la présence d’un occupant sans droit ni titre peut peser sur la négociation, non par principe théorique, mais parce qu’elle introduit une incertitude sur la date de libération du bien. Dans une location, le bailleur regarde davantage la sécurisation du rapport locatif, car la loi de 2023 a aussi affiché cet objectif.
Les cas concrets sont différents selon le dossier. Un logement squatté n’obéit pas aux mêmes règles qu’un locataire qui se maintient après la fin du bail. Un local d’habitation n’est pas traité comme un hangar, un garage ou un terrain. Et un occupant entré sans droit ni titre n’ouvre pas les mêmes leviers qu’un ancien locataire ou qu’un sous-locataire non autorisé.
Pour le mandataire, l’enjeu est donc de documenter précisément la situation avant de promettre un délai, d’estimer un prix ou de conseiller une mise en location. Le risque perçu par le client dépend moins du mot employé que du régime juridique réellement applicable.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya aide le mandataire à centraliser les éléments utiles du dossier, à tracer les échanges et à garder une vision claire des biens occupés, des échéances et des interlocuteurs. Cela permet de suivre séparément les situations de squat, de maintien dans les lieux et de location en cours, sans mélanger les régimes ni perdre les pièces qui servent à qualifier le dossier.
Questions fréquentes
Un locataire qui reste après la fin du bail est-il un squatteur ?
Non. Les sources officielles indiquent qu’un locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail sans l’accord du propriétaire n’est pas un squatteur.
La trêve hivernale protège-t-elle un squat ?
Non. Les sources précisent que la trêve hivernale ne concerne pas les squats et ne protège donc pas les squatteurs.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même les occupants ?
Non. Service Public indique qu’il ne doit pas forcer lui-même les occupants illicites à libérer le logement et doit engager des démarches.
Y a-t-il plusieurs voies de sortie en cas de squat ?
Oui. Les services de l’État mentionnent une démarche accélérée auprès du préfet et une démarche d’expulsion devant le juge.
