Réglementation
DPE et passoires thermiques : ce que 2026 change
Interdiction de louer les G, audit obligatoire à la vente, décote sur les étiquettes basses : le diagnostic énergétique est devenu un acteur central de la transaction. État des lieux d'une réglementation qui se durcit — et se réajuste.
5 juin 2026, 9 h · 7 min de lecture
En quelques années, le diagnostic de performance énergétique est passé d'une formalité annexe à un déterminant de la valeur et de la louabilité d'un bien. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location : un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler l'ancien tant que le logement reste au plus bas de l'échelle. C'est la première marche d'un calendrier qui en compte plusieurs.
Pour un agent, le DPE n'est plus une ligne dans une annonce : c'est une donnée qui conditionne le prix, le délai de vente, et même le droit de mettre un bien sur le marché locatif. Le maîtriser dossier par dossier est devenu une compétence à part entière.
01 — Le calendrier
Location, audit, loyers : les dates à retenir
Source : loi Climat & Résilience (2021), ministère de la Transition écologique. Calendrier métropole ; l'outre-mer suit un échéancier décalé.
À la vente, c'est l'audit énergétique qui s'impose progressivement : obligatoire pour les maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025, et prévu pour les D en 2034. Précision utile pour rassurer les bailleurs : l'interdiction de louer vise les nouveaux baux et les renouvellements, pas la rupture automatique d'un bail en cours. Quant à l'effet cumulé de ce calendrier sur l'offre de logements à louer, il fait l'objet d'un dossier dédié.
02 — Le parc concerné
Combien de passoires, vraiment ?
Le chiffre demande de la précision, car deux périmètres circulent. Au 1er janvier 2025, selon l'observatoire public (SDES/ONRE), on comptait environ 3,9 millions de passoires (F+G) parmi les résidences principales — soit 12,7 % du parc — et environ 5,4 millions sur l'ensemble des logements. Le « 7 millions » qu'on lit parfois correspond à des estimations plus anciennes et plus larges : il ne colle plus aux données 2025.
Surtout, le périmètre bouge — et pas seulement par les travaux. La réforme du DPE des petits logements (juillet 2024) a maintenu environ 140 000 logements sur le marché en corrigeant un biais de calcul. Et le changement du coefficient de conversion de l'électricité, au 1er janvier 2026, fait sortir près de 700 000 logements supplémentaires du statut de passoire — un trait de plume réglementaire, sans un seul chantier. De quoi rappeler qu'une étiquette n'est pas une fatalité gravée dans le marbre.
03 — L'impact sur les prix
La décote « passoire » est désormais chiffrée
Côté valeur, les notaires ont mis des chiffres sur l'intuition : un bien classé F ou G se vend en moyenne autour de 15 % moins cher qu'un équivalent classé D, l'écart approchant 12 % pour les appartements et se révélant plus marqué encore pour les maisons. Dans les zones rurales et détendues, la décote dépasse fréquemment 20 %.
Le DPE pèse aussi sur la fluidité : les passoires restent un peu plus longtemps sur le marché (de l'ordre de 84 jours contre 79) et se négocient davantage (près de 6 % de marge, contre 3 % pour les biens classés D). Pour l'agent, l'étiquette énergétique est donc à intégrer dès l'estimation, dans l'argumentaire travaux, et dans la stratégie de prix — pas à découvrir au moment du compromis.
Le DPE ne décrit plus seulement un logement. Il fixe son prix plancher, son délai de vente et son droit d'être loué.
04 — En pratique
Faire du DPE une donnée vivante du dossier
Le problème opérationnel est banal : l'information énergétique arrive sous forme de PDF — le diagnostic — qu'il faut lire, ressaisir, et garder à l'esprit à chaque étape. Trop souvent, elle dort dans un dossier au lieu d'alimenter l'estimation, l'annonce et le conseil au vendeur.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaSans Freya
de décote pour un bien F ou G face à un équivalent D
Avec Freya
classe, conso et émissions extraites du diagnostic, rattachées au bien
Quand un diagnostic est déposé dans Freya, l'IA en extrait automatiquement la classe énergétique, les consommations et les émissions, et les rattache au bien — sans ressaisie. L'information énergétique devient une donnée vivante du dossier : disponible pour l'estimation, pour l'annonce, pour repérer d'un coup d'œil les biens soumis au calendrier locatif ou exposés à la décote.
Dans un marché où l'étiquette commande le prix et la louabilité, ne plus avoir à recopier un DPE — et ne plus risquer de l'oublier — n'est pas un confort : c'est une sécurité — celle que Freya rend automatique.
