Réglementation
Encadrement des loyers : la carte de France 2026
En 2026, l’encadrement des loyers ne se limite pas aux zones tendues : certaines communes appliquent aussi un plafonnement du niveau du loyer, avec des effets directs sur l’estimation et la mise en location.
16 juin 2026, 9 h · 6 min de lecture
En 2026, la carte de l’encadrement des loyers ne se lit pas comme un bloc unique. En zone tendue, le régime de base encadre l’évolution des loyers dans la plupart des communes. Mais dans certaines communes, le niveau du loyer est aussi plafonné à la mise en location et au renouvellement du bail. Pour un professionnel, la différence compte dès l’estimation locative et jusque dans la rédaction du bail et de l’annonce.
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Zone tendue : le socle commun
Le point de départ est la zone tendue. Le simulateur officiel de Service-Public.fr précise que cette qualification détermine, pour un bail d’habitation, le droit du locataire à un préavis d’un mois et l’application de l’encadrement des loyers, pour un logement vide ou meublé.
Le ministère de l’Économie rappelle que, dans les zones dites tendues, il existe des règles spécifiques pour déterminer l’évolution des loyers. L’enjeu est donc d’abord de savoir si la commune figure bien dans cette catégorie, à partir des outils officiels et de la date de signature, de reconduction ou de renouvellement du bail.
En pratique, la zone tendue ne dit pas tout : elle ouvre la porte à un encadrement, mais le régime applicable dépend ensuite de la commune et du type d’encadrement concerné.
La zone tendue est le socle ; elle ne suffit pas, à elle seule, à dire si le loyer est seulement encadré dans son évolution ou plafonné dans son niveau.
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Deux régimes distincts selon les communes
Service-Public.fr distingue deux situations. Dans la plupart des communes situées en zone tendue, c’est l’évolution du loyer qui est encadrée : le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail.
Mais dans certaines communes situées en zone tendue, le niveau du loyer est encadré. Le propriétaire ne fixe alors pas librement le montant du loyer, car il est plafonné à l’aide de loyers de référence minoré et majoré.
L’ANIL rappelle que ce plafonnement du niveau des loyers relève d’une expérimentation instaurée par la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS jusqu’au 25 novembre 2026, puis étendue aux zones tendues des départements et régions d’outre-mer par la loi du 13 juin 2025 pour une nouvelle durée de cinq années.
Dans certaines communes, on ne parle plus seulement d’évolution encadrée : le loyer lui-même est plafonné.
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Ce qui change pour l’estimation locative
Pour un mandataire, la première conséquence est méthodologique. Une estimation locative ne peut pas être traitée comme une simple fourchette de marché si le logement se situe dans une commune où le niveau du loyer est plafonné. Il faut alors intégrer les loyers de référence minoré et majoré mentionnés par Service-Public.fr.
Le site du ministère de la Transition écologique rappelle que la politique d’encadrement des loyers vise à modérer l’augmentation des loyers dans les zones où une tension locative a été constatée. Autrement dit, le contexte local n’est pas seulement informatif : il conditionne le niveau de loyer effectivement affichable ou négociable selon le régime applicable.
À Paris, Service-Public.fr précise d’ailleurs que le loyer d’un bail d’habitation signé ou renouvelé depuis juillet 2019 est encadré par des loyers de référence minoré et majoré, avec des montants qui dépendent notamment du type de location, du nombre de pièces et de l’époque de construction.
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Ce qui change pour la mise en location
La mise en location est aussi concernée. À Paris, les montants de référence doivent être mentionnés dans le bail et dans l’annonce immobilière, selon Service-Public.fr. Le même principe de vigilance s’impose dès lors qu’un logement relève d’un dispositif de plafonnement du niveau du loyer.
Le ministère de l’Économie indique que les dispositions du décret annuel sur l’évolution des loyers s’appliquent aux contrats conclus entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026. L’ANIL rappelle de son côté que ce décret est modifié chaque année. Pour un professionnel, cela impose de vérifier le cadre applicable au moment de la signature, et pas seulement la situation générale de la commune.
Le simulateur de zone tendue de Service-Public.fr rappelle enfin qu’il faut connaître la date de signature du bail d’habitation pour utiliser l’outil. Cette vérification est centrale, car le statut du logement peut dépendre d’une signature, d’une reconduction ou d’un renouvellement intervenu à une date donnée.
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La carte 2026 : une liste mouvante
La carte de France 2026 n’est pas figée. Les notaires de France indiquent qu’un décret du 22 décembre 2025 a actualisé la liste des communes situées en zone tendue pour tenir compte des créations et suppressions de communes.
Cette mise à jour ajoute notamment Oullins-Pierre-Bénite dans la métropole de Lyon et Victot-en-Auge en Normandie, et retire plusieurs communes de la liste. Le même article rappelle que le classement en zone tendue autorise l’instauration de l’encadrement des loyers et ouvre aussi d’autres effets, comme le préavis réduit pour le locataire.
Pour les professionnels, le bon réflexe reste donc le même : vérifier la commune, vérifier la date du bail, puis vérifier le régime applicable. C’est la combinaison de ces trois éléments qui détermine le cadre locatif à retenir.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya aide le mandataire à centraliser les informations utiles à l’estimation et à la mise en location : commune, date de signature ou de renouvellement du bail, statut zone tendue, et éléments à reprendre dans le dossier locatif. L’objectif est de garder une trace claire des vérifications à faire avant publication de l’annonce et avant rédaction du bail, sans disperser les informations entre plusieurs supports.
Questions fréquentes
Une commune en zone tendue est-elle forcément soumise au plafonnement du loyer ?
Non. Dans la plupart des communes en zone tendue, c’est l’évolution du loyer qui est encadrée. Le plafonnement du niveau du loyer ne concerne que certaines communes.
Le bail signé avant 2026 doit-il être revérifié ?
Oui, la date de signature, de reconduction ou de renouvellement compte pour l’application des règles. Le simulateur officiel demande précisément cette information.
Faut-il mentionner des montants de référence dans l’annonce ?
À Paris, Service-Public.fr indique que les montants doivent figurer dans le bail et dans l’annonce immobilière. Pour les autres communes concernées, il faut vérifier le cadre applicable localement.
Le classement en zone tendue a-t-il d’autres effets que les loyers ?
Oui. Il ouvre notamment droit à un préavis réduit d’un mois pour le locataire, selon le simulateur officiel.
