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Frais de notaire 2026 : la hausse des DMTO change le calcul
Depuis avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point — plus de 70 l'ont fait. Sur un achat à 300 000 €, c'est 1 500 € de plus. Ce que ça change pour le net vendeur et le budget de vos acquéreurs.
12 juin 2026, 9 h · 8 min de lecture
On les appelle « frais de notaire », mais l'essentiel n'a rien à voir avec le notaire : ce sont des taxes. Et ces taxes viennent d'augmenter. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation à titre onéreux — les DMTO — de 0,5 point, et plus de soixante-dix l'ont déjà fait. Pour vos acquéreurs, le budget se resserre d'un cran ; pour vos vendeurs, le raisonnement de prix change de cadre.
La mesure est passée presque inaperçue dans un marché qui retrouvait des couleurs — environ 956 000 transactions sur douze mois, une reprise sélective. Pourtant elle déplace concrètement l'enveloppe de chaque dossier d'ancien. Cet article fait le point sur ce qui change exactement, qui est épargné, et comment l'intégrer dans votre discours de rentrée de mandat. Les chiffres ont été recoupés en juin 2026 ; leurs sources figurent en fin d'article.
01 — La mesure
Ce que la loi de finances 2025 a autorisé
La loi de finances pour 2025 ouvre aux conseils départementaux la faculté de relever le plafond des DMTO de 0,5 point, pour les actes signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 30 avril 2028. Concrètement, le taux départemental — qui représente la plus grosse part de la facture — peut passer de 4,5 % à 5 % du prix de vente. La hausse est plafonnée, temporaire, et laissée à l'appréciation de chaque département : c'est donc une carte de France à géométrie variable, qu'il faut vérifier dossier par dossier.
Sources : loi de finances pour 2025 ; service-public.gouv.fr, actualité frais de notaire / DMTO (relevés juin 2026).
Au total, ce qu'on appelle « frais de notaire » dans l'ancien — droits de mutation, émoluments du notaire et débours — gravite désormais autour de 7 à 8 % du prix. La part taxes proprement dite (la composante droits) grimpe à environ 6,3 % du prix une fois la hausse appliquée. Le notaire, lui, ne capte qu'une fraction de l'ensemble : sa rémunération est tarifée et n'a pas bougé.
02 — L'exception
Les primo-accédants sont protégés
Point décisif pour le conseil que vous donnez : la hausse de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. L'exonération vaut quel que soit le département, y compris dans ceux qui ont voté le relèvement. Pour un premier achat, le taux départemental reste donc à son niveau antérieur — un argument concret à mettre en avant auprès de cette clientèle, et un paramètre à ne pas oublier quand vous calez un plan de financement.
La hausse frappe les secondes acquisitions, les résidences secondaires et l'investissement — pas le premier toit d'un ménage.
La nuance compte dans la pratique : deux acquéreurs sur le même bien peuvent supporter des frais d'acquisition différents selon leur profil. Savoir d'emblée qui est primo-accédant et qui ne l'est pas, c'est cadrer correctement la capacité d'achat — d'autant plus utile que le coût du crédit pèse déjà sur les budgets et que chaque millier d'euros de frais en moins se réinjecte dans l'apport ou dans le prix.
03 — Le chiffrage
Combien ça coûte, concrètement
Prenons l'ordre de grandeur le plus parlant. Sur un achat à 300 000 € dans l'ancien, le relèvement de 0,5 point représente 1 500 € de droits de mutation supplémentaires. Ce n'est pas anodin : c'est l'équivalent d'une ligne de travaux, d'une partie des frais d'agence, ou de plusieurs mois de mensualités. Pour l'acquéreur, cette somme s'ajoute aux frais d'acquisition payables comptant, hors prêt — donc directement prélevée sur l'apport disponible.
Mécaniquement, cela rétrécit le « reste pour le prix » : à enveloppe globale constante, chaque euro de frais en plus est un euro de moins pour le vendeur. C'est pourquoi un vendeur lucide gagne à raisonner non pas sur le prix affiché, mais sur le net vendeur rapporté au budget total que l'acheteur doit mobiliser, frais d'acquisition compris. Présenter cette mécanique chiffres en main, dès l'avis de valeur, désamorce la négociation avant qu'elle ne s'enlise.
04 — Neuf contre ancien
Le neuf reste nettement moins taxé
Un réflexe utile à transmettre : les frais d'acquisition sont bien plus faibles dans le neuf — de l'ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. L'écart tient à la fiscalité : une vente dans le neuf relève d'un régime de droits réduits, là où l'ancien supporte les DMTO pleins, désormais alourdis dans la majorité des départements. Pour un même budget total, l'arbitrage neuf / ancien ne se joue donc pas seulement sur le prix au mètre carré, mais sur la part qui part en taxes.
Ce différentiel devient un argument de positionnement quand vous comparez deux biens pour un acquéreur indécis. Il pèse aussi sur l'estimation d'un bien ancien : dans un micro-marché où le neuf est disponible, la hausse des DMTO creuse l'écart de coût d'entrée et peut peser sur la fourchette de prix défendable — un facteur de plus à intégrer quand l'estimation se fait sur la donnée, pas à l'à-peu-près.
05 — En pratique
Faire entrer les frais dans le raisonnement de prix
Le risque, en rentrée de mandat, est de présenter un prix affiché brillant qui s'effondre dès que l'acquéreur additionne les frais d'acquisition réels. Avec des DMTO relevés dans plus de soixante-dix départements, l'écart entre le prix au mandat et le budget effectif de l'acheteur s'est creusé — et c'est précisément cet écart qui allonge les délais et déclenche les baisses de prix en cours de route.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaSans Freya
de droits en plus sur un achat à 300 000 € dans les départements ayant relevé les DMTO
Avec Freya
l'avis de valeur se génère depuis les données déjà extraites du dossier
Dans Freya, l'avis de valeur se génère depuis les données déjà extraites du dossier — diagnostics, documents déposés — sans ressaisie, et reste éditable aux couleurs de l'agent. Vous présentez ainsi au vendeur un net vendeur réaliste, une fois les frais d'acquisition de l'acheteur intégrés au raisonnement de prix : le bon chiffre, défendable, plutôt qu'un prix d'affichage que le marché corrigera de toute façon.
L'enjeu n'est pas de remplacer le jugement de l'agent — c'est de lui donner, dès le premier rendez-vous, un document chiffré qui tient compte du vrai coût d'entrée pour l'acheteur. Le prix juste se défend mieux quand il est posé dans le cadre réel de la transaction.
Questions fréquentes
Pourquoi les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever le plafond des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, pour les actes signés du 1ᵉʳ avril 2025 au 30 avril 2028. Le taux départemental peut ainsi passer de 4,5 % à 5 %, ce qui porte les « frais de notaire » dans l'ancien à environ 7 à 8 % du prix. Plus de 70 départements ont adopté la hausse, dont une trentaine dès avril 2025.
Les primo-accédants sont-ils concernés par la hausse ?
Non. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point, quel que soit le département, y compris dans ceux qui ont voté le relèvement. Pour un premier achat de résidence principale, le taux départemental des DMTO reste donc à son niveau antérieur.
De combien augmente la facture sur un achat à 300 000 € ?
Le relèvement de 0,5 point représente 1 500 € de droits de mutation supplémentaires sur un achat à 300 000 € dans l'ancien. Cette somme s'ajoute aux frais d'acquisition payables comptant, donc prélevés sur l'apport de l'acquéreur, hors prêt.
Les frais sont-ils les mêmes dans le neuf et dans l’ancien ?
Non. Les frais d'acquisition sont nettement plus faibles dans le neuf — de l'ordre de 2 à 3 % du prix — contre environ 7 à 8 % dans l'ancien, qui supporte les DMTO pleins désormais alourdis dans la majorité des départements. L'écart tient au régime fiscal applicable à chaque type de vente.
