Fiscalité
LMNP 2026 : amortissement, régime réel et impact à la revente
En 2026, le LMNP au régime réel reste un outil de gestion fiscale, mais les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
19 juillet 2026, 18 h · 7 min de lecture
Pour les mandataires, le LMNP au régime réel ne se lit plus seulement à l’entrée dans le bien. Les sources officielles rappellent que la location meublée relève des BIC, que le statut LMNP dépend du niveau des recettes du foyer fiscal, et que la revente obéit depuis la loi de finances 2025 à une règle nouvelle : les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
01 — Cadre fiscal
Le meublé relève des BIC, pas des revenus fonciers
L’administration fiscale rappelle que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus tirés de cette activité ne sont donc pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.
Le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP, s’applique si les recettes annuelles du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € TTC sur l’année civile, ou si elles sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À l’inverse, le statut de loueur en meublé professionnel, LMP, suppose que les recettes annuelles dépassent 23 000 € TTC et qu’elles soient supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Le régime d’imposition change donc le raisonnement du conseil : on ne parle pas seulement de rendement locatif, mais aussi de qualification fiscale, de régime BIC et de conséquences à la sortie.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vos revenus ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
02 — Régime réel
Le régime réel reste central pour l’optimisation du résultat imposable
Les sources fournies distinguent le régime micro-BIC du régime réel. Pour les revenus de l’année 2025, le micro-BIC s’applique sous certains seuils et prévoit un abattement forfaitaire représentatif de charges. Cet abattement représente la totalité des charges : aucune charge ne peut alors être déduite.
À l’inverse, le régime réel permet de déterminer le résultat imposable selon les règles des BIC, avec la logique des charges effectivement supportées et, surtout, des amortissements pratiqués dans le cadre de cette détermination.
C’est ce point qui fait du régime réel un levier de conseil pour le mandataire : il peut améliorer la lecture de la fiscalité courante du bien, mais il doit être présenté avec sa contrepartie à la revente.
03 — Revente
Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value
L’administration fiscale indique que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances 2025 a modifié le mode de calcul de la plus-value des LMNP imposés au régime réel. Désormais, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value.
Autrement dit, le discours de vente doit intégrer dès l’amont la sortie potentielle. Le bien peut avoir été optimisé pendant la période de détention, mais cette optimisation n’est pas neutre au moment de la cession.
Les sources rappellent aussi que, si le vendeur a la qualité de LMNP à la date de la cession, la plus-value est imposée de la même manière que pour un immeuble loué nu. Les règles de la plus-value immobilière de droit commun restent donc le point de comparaison, avec les abattements pour durée de détention prévus par l’administration pour les ventes imposables de résidences secondaires.
Dès lors, si vous relevez d’un régime BIC réel, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value.
04 — Conseil mandataire
Le bon discours consiste à relier rendement, régime et horizon de détention
Pour un mandataire, le sujet ne se limite pas à dire qu’un bien est “en LMNP”. Il faut préciser si le foyer relève du statut LMNP ou LMP, si le bien est au micro-BIC ou au régime réel, et si la stratégie de détention inclut une revente à court ou moyen terme.
Cette lecture évite de présenter le régime réel comme un avantage isolé. Les sources montrent qu’il faut raisonner en chaîne : qualification de l’activité, mode d’imposition, amortissements, puis traitement de la plus-value à la sortie.
En pratique, le conseil gagne en clarté quand il distingue ce qui améliore le résultat imposable pendant la détention et ce qui peut être réintégré lors de la cession.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya permet au mandataire de centraliser les informations utiles sur le bien, le régime fiscal retenu et l’historique de détention, afin de préparer un discours cohérent entre location, fiscalité courante et revente. Le suivi des dossiers et des échanges aide à garder une trace claire des éléments à rappeler au client au moment de la mise en vente ou de l’arbitrage.
Questions fréquentes
Le LMNP relève-t-il des revenus fonciers ?
Non. L’administration fiscale indique que la location meublée relève des BIC, pas des revenus fonciers.
Le régime réel change-t-il le calcul de la plus-value à la revente ?
Oui. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Le LMNP et le LMP sont-ils traités de la même façon à la cession ?
Non. Si le vendeur est LMNP à la date de la cession, la plus-value est imposée comme pour un bien loué nu. Si le vendeur est LMP, la plus-value relève des plus-values professionnelles.
Que doit retenir un mandataire dans son conseil ?
Qu’il faut parler à la fois du régime d’imposition pendant la détention et de la fiscalité à la sortie, surtout si le bien a été amorti au régime réel.
