Fiscalité
Locaux vacants en 2026 : distinguer la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
En 2026, la fiscalité des biens inoccupés reste à lire au cas par cas : vacance, meublé ou non, commune concernée et calendrier de réforme ne renvoient pas aux mêmes taxes.
22 juillet 2026, 9 h · 6 min de lecture
Pour un mandataire, la première difficulté n’est pas la vente elle-même, mais l’identification fiscale du bien. Un logement vacant n’est pas une résidence secondaire, et la taxe applicable dépend à la fois de l’occupation, du meublé, de la commune et, à partir de 2027, d’une réforme annoncée par les sources publiques. Dans les dossiers de mise en vente ou de location, la distinction évite des conseils erronés au vendeur.
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Deux régimes à ne pas confondre
Les sources publiques rappellent qu’un logement vacant est, fiscalement, un bien à usage d’habitation, non meublé ou meublé de manière insuffisante, équipé des éléments de confort de base et libre de toute occupation depuis une certaine durée. À l’inverse, une résidence secondaire est meublée : Service Public précise qu’une résidence secondaire n’est pas un logement vacant.
Aujourd’hui, deux taxes coexistent selon la commune : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Service Public indique que la TLV s’applique dans certaines communes en zone tendue, tandis que la THLV peut être mise en place par délibération communale lorsque le logement n’est pas situé dans un territoire soumis à la TLV.
Une résidence secondaire n’est pas un logement vacant. Une résidence secondaire est meublée, un logement vacant est non meublé.
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Ce que regardent les textes pour qualifier un logement vacant
D’après Service Public et impots.gouv.fr, un logement est regardé comme vacant lorsqu’il est à usage d’habitation, non meublé ou insuffisamment meublé pour permettre une habitation convenable, équipé des éléments de confort de base et inoccupé depuis au moins un an. La durée de vacance est donc un point de vigilance central dans l’analyse d’un dossier.
Pour la TLV, impots.gouv.fr précise qu’elle concerne les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Service Public ajoute que la liste des communes concernées est fixée par décret.
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En 2026, une réforme annoncée pour 2027
Les sources fournies convergent sur un point : la loi de finances pour 2026 prévoit une évolution du cadre fiscal des logements vacants à compter du 1er janvier 2027. Le site Zéro Logement Vacant indique la création d’une taxe unique, la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), appelée à remplacer la TLV et la THLV.
Service Public parle lui aussi d’une taxe unique à partir de 2027. Le site Zéro Logement Vacant précise que cette TVLH sera collectée par l’État via la DGFIP et que l’occupation du logement devra être déclarée par le propriétaire sur la plateforme Gérer Mes Biens Immobiliers (GMBI).
Le fait générateur de l’impôt est l’occupation du logement au 1er janvier de l’année de taxation.
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Pourquoi ce sujet compte pour un vendeur
Dans un mandat, la qualification fiscale du bien peut changer la lecture du dossier. Un logement vide, un bien meublé, une résidence secondaire ou un bien en attente de relocation ne relèvent pas du même traitement. Pour le vendeur, la question porte autant sur la situation actuelle du bien que sur la commune où il se situe.
Les sources indiquent aussi que la vacance est suivie à l’échelle du parc : l’Insee recense 3,0 millions de logements vacants au 1er janvier 2025, et 3,8 millions de logements secondaires ou occasionnels. Ces ordres de grandeur montrent que la distinction entre vacance et résidence secondaire n’est pas marginale dans le parc immobilier français.
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Le réflexe utile pour les professionnels
Avant de parler prix, mise en location ou calendrier de vente, il faut vérifier trois éléments factuels : l’occupation réelle du bien, son niveau de meublé et la commune concernée. C’est ce triptyque qui permet d’orienter correctement le dossier vers la TLV, la THLV ou, à partir de 2027, vers le nouveau cadre annoncé.
En pratique, les sources publiques insistent sur la déclaration d’occupation et sur la localisation du bien. Pour un mandataire, cela signifie qu’un conseil fiscal juste commence par une qualification précise du logement, pas par une approximation sur son apparence ou son usage supposé.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya aide le mandataire à centraliser les informations utiles au dossier — occupation déclarée, statut du bien, commune, historique de mise en vente ou de location — pour garder une trace claire des éléments qui servent à qualifier un logement vacant ou une résidence secondaire. L’objectif est de retrouver rapidement les pièces et les informations déjà collectées avant d’orienter le vendeur vers le bon niveau de vigilance fiscale.
Questions fréquentes
Une résidence secondaire peut-elle être traitée comme un logement vacant ?
Non. Service Public précise qu’une résidence secondaire est meublée, alors qu’un logement vacant est non meublé.
La TLV et la THLV existent-elles encore en 2026 ?
Oui. Les sources indiquent qu’elles continuent à s’appliquer en 2026, avant la réforme annoncée pour 2027.
Quel est le point de départ à vérifier pour qualifier un bien vacant ?
L’occupation réelle du logement, son niveau de meublé et la commune où il se situe.
Que changera la réforme annoncée pour 2027 ?
Les sources parlent d’une taxe unique, la TVLH, appelée à remplacer la TLV et la THLV à compter du 1er janvier 2027.
