Réglementation
Préavis du bailleur pour vendre un logement loué : règles, délais et pièges à éviter en 2026
Quand un propriétaire peut donner congé pour vendre, à quelles conditions, et quels droits restent ouverts au locataire selon le type de bail.
21 juillet 2026, 9 h · 7 min de lecture
Un bailleur peut vendre un logement occupé ou donner congé pour le vendre vide à l’échéance du bail. Mais les règles ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé, et le congé pour vendre ouvre, dans certains cas, un droit de préemption au locataire.
01 — Cadre général
Vendre occupé ou vendre vide : deux logiques différentes
Service Public rappelle qu’un propriétaire qui veut vendre un logement habité par un locataire a deux possibilités : vendre le bien en cours de bail, ou attendre la fin du bail pour vendre sans locataire.
Les règles dépendent aussi du type de location. Pour un logement vide, le congé pour vendre obéit à un cadre précis. Pour un logement meublé, les sources fournies indiquent que les règles sont différentes, sans détailler ici le régime applicable.
Le congé pour vendre ne se résume pas à annoncer une vente : il doit respecter le bon motif, le bon délai et, pour un logement vide, les droits du locataire.
02 — Logement vide
Le congé pour vendre doit arriver au moins 6 mois avant la fin du bail
Pour un logement vide, le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement sans locataire. La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c’est-à-dire « congé pour vendre ».
Service Public précise que la lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire doit quitter le logement et rendre les clés au plus tard à la fin du bail.
Le propriétaire doit respecter les règles de forme et de délai. Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Si le congé est irrégulier, le locataire peut le contester devant le juge.
03 — Droit du locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire
Pour un logement vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sauf dans certaines situations mentionnées par l’ANIL, par exemple en cas de vente à un parent jusqu’au 3e degré.
L’ANIL indique que le propriétaire doit transmettre l’offre de vente en précisant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter cette offre. Si le prix baisse, une nouvelle offre doit être faite au nouveau prix, valable 1 mois.
L’ANIL précise aussi que, si le locataire accepte l’offre, il dispose en principe de 2 mois pour réaliser la vente, ou de 4 mois en cas de recours à un prêt. À défaut, l’acceptation devient nulle de plein droit. La jurisprudence citée par l’ANIL rappelle que la nullité est une protection dont seul le bailleur peut se prévaloir.
Le congé pour vendre n’est pas seulement un préavis : pour un logement vide, il déclenche une offre de vente prioritaire au locataire.
04 — Vente en cours de bail
Le logement peut aussi être vendu occupé
Service Public indique qu’un logement loué vide peut être vendu même s’il est habité par un locataire. Dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption, sauf certaines situations particulières citées par les sources.
Si le bien est vendu à un nouveau propriétaire, le bail se poursuit aux mêmes conditions. Le locataire reste dans les lieux, et le nouveau propriétaire doit notamment lui restituer le dépôt de garantie à son départ. L’engagement de la caution demeure, sauf clause contraire de l’acte de cautionnement.
L’ANIL rappelle que, dans cette hypothèse, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement.
05 — Points de vigilance
Sécuriser le congé et la vente
Les sources convergent sur un point : le bailleur doit distinguer clairement la vente occupée de la vente vide. Un congé pour vendre mal rédigé, envoyé trop tard ou sans respecter le cadre du bail peut être contesté.
Il faut aussi vérifier si le logement relève d’un régime particulier. Service Public signale que les baux de logements conventionnés Anah et les baux de logements sociaux obéissent à des règles spécifiques.
Enfin, en cas de vente en cours de bail, le bailleur doit intégrer le fait que le locataire reste dans les lieux et que le bail continue avec l’acquéreur.
Le risque principal n’est pas la vente elle-même, mais l’erreur de procédure.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya permet de centraliser les échéances de bail, les modèles de congé et les échanges liés à la vente d’un logement loué. Pour un mandataire, cela aide à suivre le bon calendrier, à retrouver rapidement les pièces utiles et à garder une trace des notifications adressées au locataire et aux parties prenantes.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il vendre un logement loué sans donner congé ?
Oui. Service Public indique qu’un logement loué vide peut être vendu même s’il est occupé par un locataire.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Pour un logement vide vendu sans locataire, oui : le congé pour vendre vaut offre de vente. En revanche, en cas de vente en cours de bail, l’ANIL indique qu’il n’est pas prioritaire.
Que se passe-t-il si le congé n’est pas régulier ?
Le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent.
Le bail continue-t-il après la vente ?
Oui, si le logement est vendu occupé, le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
