Fiscalité
Le statut du bailleur privé : amortir son locatif, mode d'emploi
La loi de finances 2026 crée enfin un amortissement pour la location nue — jusqu'à 80 % du prix déductible, sur un engagement de 9 ans. Le dispositif Jeanbrun, ses conditions, et ce que vos clients investisseurs doivent savoir avant fin 2028.
12 juin 2026, 18 h · 9 min de lecture
Pendant quinze ans, l'investisseur qui voulait amortir son bien n'avait qu'une porte : le meublé, son régime LMNP, ses contraintes et son mobilier à renouveler. La location nue, elle, restait fiscalement orpheline — déficit foncier mis à part. La loi de finances pour 2026 referme cet écart : elle crée le « statut du bailleur privé », un amortissement réservé à la location nue de résidence principale, pensé pour remettre des logements abordables sur le marché.
Pour l'agent qui conseille des clients investisseurs, c'est un argument neuf à maîtriser dès maintenant : le dispositif est d'application immédiate, mais la fenêtre d'acquisition se referme fin 2028. Cet article fait le tour de ce qu'il faut savoir — qui peut en bénéficier, combien on amortit, à quelles conditions — pour le poser chiffres en main devant un acquéreur. Les éléments présentés ici sont issus du texte promulgué ; leurs sources figurent en fin d'article, et ce contenu reste informatif, sans valeur de conseil fiscal personnalisé.
01 — Le dispositif
Ce que crée la loi de finances 2026
Le « statut du bailleur privé » — souvent appelé dispositif Jeanbrun, du nom de son porteur — a été créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026 et codifiée à l'article 31 du Code général des impôts. Son principe est simple à énoncer : il ouvre droit à un amortissement déductible des revenus fonciers, c'est-à-dire la possibilité de retrancher chaque année une fraction du prix d'acquisition du logement de ses loyers imposables.
C'est une nouveauté de fond pour la location nue, jusqu'ici privée de tout mécanisme d'amortissement. Le périmètre est volontairement ciblé : logements collectifs — des appartements — loués nus, à usage de résidence principale du locataire. Le porteur du dispositif a par ailleurs annoncé une application immédiate, aucun décret n'étant jugé nécessaire pour le rendre opérationnel.
Pour la première fois, la location nue peut amortir comme le meublé amortissait déjà — mais sans mobilier à entretenir, ni bascule au régime LMNP.
02 — Les chiffres
Jusqu'à 80 % du prix, sur neuf ans
Source : loi de finances pour 2026 (promulguée le 20 février 2026), article 31 du CGI.
Le plafond est l'élément le plus parlant pour un client : jusqu'à 80 % du prix d'acquisition peut être déduit des revenus fonciers sur la durée du dispositif. Le rythme, lui, dépend d'un taux d'amortissement annuel compris entre 3 % et 5,5 %. Deux variables le font bouger : la nature du bien — logement neuf ou ancien réhabilité — et l'affectation du loyer.
C'est là que réside la logique du dispositif : plus le propriétaire consent à baisser son loyer — en location intermédiaire, sociale ou très sociale plutôt que libre —, plus le taux d'amortissement est élevé. L'État échange un effort sur le loyer contre un avantage fiscal accru. Pour l'agent, c'est un arbitrage à expliciter : un rendement locatif un peu plus modeste, mais un amortissement qui monte, et un risque locatif souvent réduit sur les segments encadrés.
03 — Les conditions
Location nue, résidence principale, neuf ans
Trois conditions structurent l'accès au statut, et chacune mérite d'être posée clairement devant un investisseur avant qu'il ne signe. D'abord, la location doit être nue : le meublé — et son régime LMNP — reste en dehors du dispositif. Un client qui visait le meublé touristique ou l'étudiant meublé devra arbitrer entre les deux mondes, pas cumuler.
Ensuite, le logement doit être loué à usage de résidence principale du locataire — ce qui exclut la résidence secondaire comme la location saisonnière. Enfin, l'engagement de location court sur neuf ans : c'est la durée pendant laquelle le bailleur s'engage à maintenir l'affectation pour conserver l'avantage. Un horizon long, qu'il faut mettre en regard du projet patrimonial réel du client — revente envisagée, transmission, besoin de liquidité — plutôt que du seul gain fiscal de la première année.
Ce calendrier d'engagement n'est pas neutre dans un marché qui se redresse : la fluidité retrouvée mais sélective de 2026 invite à raisonner sur le couple prix d'achat / loyer de marché, pas sur l'avantage fiscal isolé.
04 — Le conseil
Une fenêtre à exploiter avant fin 2028
L'échéance est le ressort commercial du dispositif : l'acquisition doit être réalisée avant la fin 2028. Pour un agent, c'est une raison concrète de relancer un fichier d'investisseurs en sommeil — ceux qui hésitaient sur la location nue faute de levier fiscal ont désormais une réponse. Et l'application immédiate annoncée évite l'attentisme habituel : pas besoin d'attendre un décret pour bâtir un scénario.
Le dispositif rouvre aussi l'intérêt pour des typologies que l'investisseur délaissait. La location intermédiaire ou sociale, longtemps perçue comme un rendement dégradé, devient défendable une fois l'amortissement majoré intégré au calcul — et répond à une tension locative qui ne faiblit pas. À l'agent de poser le bon arbitrage : un bien collectif, loué nu à un ménage en résidence principale, sur un secteur où la demande locative est soutenue, et un horizon de détention compatible avec l'engagement de neuf ans.
Reste enfin la dimension patrimoniale longue, que l'investisseur âgé pèsera différemment d'un primo-investisseur : entre amortir un locatif sur neuf ans et arbitrer un patrimoine en fin de parcours, le conseil n'est pas le même. L'agent qui connaît ces deux logiques se distingue d'un simple apporteur d'affaires.
05 — En pratique
Quand le dossier locatif vit au même endroit que le client
Un investisseur qui s'engage sur neuf ans, c'est un dossier qui doit tenir dans le temps : le bail, les diagnostics, les lots, les échéances de renouvellement et de révision. Dans la plupart des organisations, ces pièces vivent éparpillées — un classeur ici, une boîte mail là, un tableur ailleurs — pendant que la relation avec le client investisseur, elle, se joue sur un autre canal encore.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaSans Freya
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Dans Freya, chaque bien locatif a son dossier — bail, diagnostics, lots, échéances — centralisé au même endroit que la relation avec le client investisseur. Pas de suite de gestion locative qui remplace votre comptable ou votre administrateur de biens : un point unique où le dossier du bien et l'historique de la relation ne sont plus dans deux outils séparés.
Et la communication passe par WhatsApp, canal natif de l'échange avec les clients, dont le taux d'ouverture dépasse 90 % — là où un e-mail de relance se perd. Pour l'agent qui conseille des investisseurs sur un dispositif qui s'étend sur neuf ans, l'enjeu n'est pas de faire la fiscalité à sa place : c'est de garder le bien et le client réunis, le temps que dure l'engagement.
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier du statut du bailleur privé ?
Le dispositif s'adresse aux bailleurs qui louent un logement collectif (appartement) nu, à usage de résidence principale du locataire, en s'engageant sur neuf ans. Il est créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026, et codifié à l'article 31 du Code général des impôts.
Quel amortissement puis-je déduire ?
L'amortissement peut aller jusqu'à 80 % du prix d'acquisition, déductible des revenus fonciers. Le taux annuel est compris entre 3 % et 5,5 %, selon que le logement est neuf ou ancien réhabilité et selon l'affectation du loyer : plus le loyer est encadré (intermédiaire, social ou très social), plus le taux d'amortissement est élevé.
Le dispositif concerne-t-il la location nue ou meublée ?
La location nue uniquement. Le meublé et son régime LMNP restent en dehors du dispositif, qui vise spécifiquement la location nue de résidence principale.
Jusqu'à quand faut-il investir ?
L'acquisition ouvrant droit au dispositif doit être réalisée avant la fin 2028. Son application a été annoncée comme immédiate, sans décret jugé nécessaire pour la rendre opérationnelle.
