Copropriété
Droit de surélévation en copropriété : ce que les mandataires doivent vérifier avant de vendre ou valoriser un immeuble
Avant d’évoquer un potentiel de surélévation, il faut vérifier ce que le règlement de copropriété permet, ce que l’assemblée générale peut décider et si le montage ouvre un cadre fiscal spécifique.
25 juin 2026, 9 h · 6 min de lecture
Le droit de surélévation peut modifier la valeur d’un immeuble, mais il ne se résume pas à une possibilité technique. En copropriété, le mandataire doit d’abord vérifier la nature des parties, le règlement de copropriété, le passage en assemblée générale et, selon le cas, les conditions fiscales attachées à la cession d’un droit de surélévation.
01 —
Identifier ce qui peut réellement être surélevé
Le point de départ est juridique. L’ANIL rappelle que c’est le règlement de copropriété qui détermine la nature des parties privatives ou communes. En cas de silence ou de contradiction des titres, une présomption de communauté s’applique, mais elle tombe lorsque le règlement mentionne une partie de l’immeuble dans les caractéristiques d’un lot.
Autrement dit, avant de parler de potentiel de surélévation, il faut savoir si l’élément concerné relève des parties communes ou privatives. L’ANIL cite aussi un cas où la construction d’une véranda sur une terrasse privative n’a pas été regardée comme une surélévation, car elle ne prolongeait pas verticalement les façades et ne dépassait pas la toiture de l’immeuble.
Le règlement de copropriété reste le premier document à lire : il fixe la nature des parties et conditionne l’analyse du potentiel de surélévation.
02 —
Vérifier le pouvoir de décision de la copropriété
En copropriété, les décisions concernant des travaux dans les parties communes ou sur les équipements sont prises par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale. L’ANIL précise que la réalisation des travaux doit figurer à l’ordre du jour, puis être approuvée par les copropriétaires, qui définissent aussi les modalités de règlement.
Le syndic signe ensuite le contrat avec l’entreprise, verse l’acompte selon le devis ou le contrat, suit le chantier et assiste à la réception des travaux. Pour un mandataire, cela signifie qu’un immeuble peut présenter un potentiel théorique, sans que le montage soit encore sécurisé sur le plan collectif.
03 —
Mesurer l’impact sur la valeur de l’actif
Un droit de surélévation peut avoir un effet direct sur la valorisation d’un immeuble ou d’un lot, mais seulement si le cadre juridique est clair. La valeur ne dépend pas uniquement de la surface potentiellement créée : elle dépend aussi de la capacité à faire voter le projet, à qualifier correctement les parties concernées et à sécuriser le droit cédé ou exercé.
Le BOFiP rappelle qu’il existe un régime d’exonération temporaire pour les plus-values de cession d’un droit de surélévation, codifié au 9° du II de l’article 150 U du CGI. Ce régime concerne les cessions réalisées en vue de la réalisation de locaux destinés exclusivement à l’habitation, avec un engagement du cessionnaire d’achever ces locaux dans un délai de quatre ans à compter de la cession. Pour un professionnel, ce point compte dans l’analyse d’un actif à vendre ou à restructurer.
Un potentiel de surélévation non sécurisé juridiquement n’est pas une valeur acquise : c’est une hypothèse de projet.
04 —
Contrôler le montage avant toute mise en marché
Le BOFiP précise que l’exonération vise la cession d’un droit de surélévation et qu’elle est subordonnée à l’engagement du cessionnaire d’achever des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans le délai prévu. Le dossier doit donc être lu comme un ensemble : nature du droit, destination des locaux, calendrier d’exécution et articulation avec la copropriété.
Pour un mandataire, la bonne pratique consiste à distinguer trois niveaux : le potentiel physique de l’immeuble, la faisabilité juridique en copropriété et, le cas échéant, le cadre fiscal de la cession. C’est cette lecture croisée qui permet d’éviter une valorisation trop rapide d’un immeuble ou d’un lot.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya permet de centraliser les documents utiles à l’analyse d’un immeuble — règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, éléments de commercialisation et pièces de suivi — afin de retrouver rapidement ce qui éclaire la faisabilité d’un projet de surélévation et d’en partager la lecture avec les interlocuteurs concernés.
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété suffit-il à conclure qu’une surélévation est possible ?
Non. Il faut d’abord vérifier ce que le règlement dit des parties communes et privatives, puis regarder si le projet peut être décidé en assemblée générale.
Une terrasse privative peut-elle être assimilée à une surélévation ?
Pas automatiquement. L’ANIL cite un cas où la construction d’une véranda sur une terrasse privative n’a pas été qualifiée de surélévation.
La copropriété doit-elle se prononcer en assemblée générale ?
Oui, pour les travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété, la décision relève de l’assemblée générale.
Existe-t-il un cadre fiscal spécifique pour la cession d’un droit de surélévation ?
Le BOFiP mentionne une exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation, sous conditions et avec un engagement d’achèvement dans un délai de quatre ans.
