LMNP : la réforme de l’amortissement et ses effets en 2026

01 — Le changement de règle

La revente en LMNP n’efface plus les amortissements

Le régime LMNP permettait jusqu’ici de déduire des charges et d’amortir le logement et le mobilier, sans que ces amortissements ne viennent augmenter l’impôt lors de la revente. Les sources fournies indiquent que ce principe a changé : l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts, et les amortissements pratiqués en LMNP doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession.

Cette évolution est présentée comme une volonté de rétablir une égalité de traitement avec les professionnels. Elle met fin à un avantage historique du régime, souvent résumé par l’idée d’un amortissement fiscalement utile à l’exploitation, mais neutre à la sortie.

02 — Ce que dit le cadre fiscal

LMNP, BIC et plus-value immobilière : deux calculs qui se rencontrent

Les sources rappellent que les revenus de location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges et amortir le bien ; au micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique sans déduction des charges réelles.

Le point de rupture intervient au moment de la cession. Désormais, les amortissements qui ont été pratiqués et déduits doivent être pris en compte dans l’assiette de la plus-value imposable. En pratique, l’investisseur ne peut plus raisonner séparément sur la fiscalité des loyers et sur celle de la revente : les deux séquences sont liées.

Les sources mentionnent aussi que la réforme s’inscrit dans un contexte plus large de clarification du traitement fiscal du meublé, avec des règles distinctes selon les régimes et selon la nature de la location.

03 — Les points à recalculer

L’investisseur doit revoir son scénario de détention

Le premier recalcul concerne le régime d’imposition choisi pendant la détention. Si le régime réel permet de neutraliser une partie du résultat fiscal grâce aux amortissements, il faut désormais intégrer leur effet futur sur la plus-value. Le gain annuel sur les loyers ne peut plus être évalué sans prendre en compte le coût potentiel à la sortie.

Le deuxième recalcul porte sur l’horizon de détention. Les sources ne donnent pas de règle nouvelle sur la durée optimale de conservation, mais elles montrent que la logique économique du LMNP change : un bien amorti n’est plus fiscalement « oublié » au moment de la vente.

Le troisième point est la comparaison entre les régimes déclaratifs. Les sources rappellent l’existence du micro-BIC et du régime réel, avec des seuils distincts selon les revenus concernés. Pour un investisseur, cela impose de vérifier non seulement le niveau des recettes, mais aussi la trajectoire fiscale complète du bien, de l’acquisition à la cession.

04 — En 2026

La campagne déclarative devient un moment de vigilance

Service-Public précise que la page d’information est à jour de la loi de finances pour 2026, et que les revenus de location meublée restent déclarés en BIC. La source souligne aussi que les règles diffèrent selon qu’il s’agit des revenus de 2025 ou de ceux perçus en 2026.

Dans ce contexte, 2026 n’est pas seulement une année de déclaration : c’est une année de recalage des hypothèses. Les investisseurs qui détiennent un bien en LMNP doivent vérifier la trace des amortissements déjà pratiqués, l’impact de la réforme sur une éventuelle cession et la cohérence entre leur stratégie locative et leur stratégie de sortie.

Les notaires cités dans les sources convergent sur un point : la réforme change l’équation du meublé non professionnel. Elle ne remet pas en cause le statut, mais elle réduit l’écart entre un avantage de détention et le coût fiscal de la revente.