Métier
Mandataire ou agence : deux modèles, un même besoin d'outils
Les réseaux de mandataires captent désormais 28 % des ventes intermédiées et un conseiller sur deux exerce en indépendant. Statut, économie, outillage : radiographie des deux modèles qui se partagent la transaction française — et de leur angle mort commun.
11 juin 2026, 9 h · 9 min de lecture
En moins de quinze ans, le mandataire immobilier est passé du statut de curiosité à celui de moitié de la profession. Le baromètre de référence du secteur, publié en avril 2026, fixe le paysage : 47 000 conseillers en réseaux, 179 000 ventes réalisées en 2025 — en hausse de 22 % sur un marché qui n'a progressé « que » de 11 % —, soit 28 % des ventes intermédiées, contre 13 % en 2018. Dans le même temps, les agences traditionnelles, éprouvées par deux années de crise, se redressent. Deux modèles cohabitent durablement ; encore faut-il comprendre ce qui les sépare vraiment — et ce qui, étrangement, les rapproche.
Ce dossier compare les deux statuts point par point — droit, économie, accompagnement — puis passe en revue, chiffres publics à l'appui, les neuf principaux réseaux de mandataires français. Il se termine par la question que ni les réseaux ni les agences n'aiment poser : à qui appartiennent les données du conseiller ? Les chiffres ont été collectés et recoupés en juin 2026 ; leurs sources figurent en fin d'article.
01 — La bascule
Un conseiller sur deux est désormais indépendant
Sources : baromètre La Maison des Mandataires, édition 2025 (avril 2026) ; Altares, défaillances d'entreprises (avril 2026).
La trajectoire n'a pourtant rien d'une ligne droite : 48 000 conseillers en 2022, 44 000 au creux de 2024, 47 000 fin 2025. Le métier d'indépendant respire avec le cycle du marché, plus violemment que l'agence salariée — on y entre vite, on en sort vite. Côté enseignes, le pire est passé : après 1 243 défaillances en 2024, un record, le premier trimestre 2026 retombe à 240 procédures, en baisse de 23 % sur un an, pour un parc d'environ 30 000 agences. Et la locomotive des réseaux affiche des résultats d'éditeur de logiciels : iad a clos 2025 sur 63 000 ventes et un chiffre d'affaires en hausse de 28 %, SAFTI sur un record à 225 millions d'euros. La question n'est plus de savoir si le modèle mandataire est viable — elle est de savoir lequel des deux modèles correspond à quel professionnel.
02 — Les deux statuts
Salarié d'une vitrine, ou entrepreneur sous la carte d'un autre
Juridiquement, tout tient à la carte professionnelle. L'agence la détient ; le mandataire, lui, est un agent commercial immatriculé au RSAC qui exerce sous la carte de son réseau, muni d'une attestation de collaborateur délivrée via la CCI. La loi Hoguet en tire des conséquences précises : il négocie et fait signer des mandats, mais ne peut ni rédiger les avant-contrats, ni recevoir de fonds, ni se présenter comme « agent immobilier ». L'économie découle du statut : pas de fixe, pas de vitrine, une commission largement reversée — et toutes les charges du chef d'entreprise.
Tableau 1 — Deux statuts en regard
| En agence | En réseau de mandataires | |
|---|---|---|
| Statut | salarié, VRP ou agent commercial | agent commercial indépendant (RSAC) |
| Habilitation | carte T de l'agence | attestation adossée à la carte T du réseau |
| Rémunération | fixe + variable (les réseaux avancent 40 à 45 % des honoraires) | 65 à 100 % des honoraires HT, redevance mensuelle en sus |
| Actes | rédaction possible sous la responsabilité du titulaire | ni rédaction d'avant-contrats, ni maniement de fonds |
| Back-office | mutualisé : assistanat, juridique, vitrine | formation et outils du réseau ; le reste à sa charge |
La comparaison des rémunérations est imparfaite par construction : le salarié cumule fixe, variable et protection sociale ; l'indépendant porte redevance, cotisations, publicité et responsabilité civile professionnelle.
Et pour le client final ? Les réseaux revendiquent un avantage tarifaire : 3,6 % d'honoraires moyens selon leur baromètre 2026 — quand l'Autorité de la concurrence, dans son avis de 2023, situait la moyenne française autour de 5,8 % TTC, parmi les plus élevées d'Europe. Les deux chiffres ne sortent pas des mêmes mains ni des mêmes années ; l'ordre de grandeur de l'écart, lui, fait peu de doute.
03 — Les réseaux
Neuf enseignes, trois philosophies
Sous une promesse commune — « gardez vos commissions » —, les réseaux diffèrent par la taille, le barème et la culture : la machine iad et son moteur de parrainage, les historiques (Capifrance, Optimhome, Propriétés-Privées), les recruteurs à barème agressif, et l'américain eXp et son actionnariat salarié. Les chiffres publics, relevés en juin 2026 :
Tableau 2 — Les principaux réseaux de mandataires, juin 2026
| Réseau | Création | Conseillers | Reversion | Redevance / mois | Outil maison |
|---|---|---|---|---|---|
 iad France | 2008 | ≈ 15 900 | 69 → 87,8 % | 163 € | PlayIAD + CRM Elysium |
 SAFTI | 2010 | ≈ 6 400 | 70 → 100 % | 159 € | OMEGA |
 BSK Immobilier | 2010 | ≈ 4 200 | 65 → 98 % | 48 ou 125 € | CRM maison + mareco |
 Propriétés-Privées | 2006 | ≈ 3 200 | 70 → 90 % | 169 € | IZiconnect |
 Capifrance | 2002 | ≈ 2 700 | 73 → 100 % | 49 ou 169 € | TremplinX |
 efficity | 2007 | ≈ 2 200 | 70 → 100 % | 105 ou 189 € | logiciel maison + estimation |
 Optimhome | 2006 | ≈ 1 800 | 70 → 100 % | 29 à 159 € | E-TheOne |
 megAgence | 2011 | ≈ 930 | 70 → 99 % | 67 € | logiciel maison |
 eXp France | 2020 | ≈ 800 | 75 → 100 % + actions | 100 € | Modelo + Virbela |
Effectifs France arrondis, relevés au 8 juin 2026 (compteurs déclaratifs des réseaux — certains communiquent des chiffres supérieurs) ; barèmes et redevances publics hors offres de lancement, hors taxes. La reversion maximale s'atteint par paliers de chiffre d'affaires, variables selon les réseaux.
L'actualité 2026 dit un marché en pleine forme : eXp France a passé les 800 conseillers en mars en intégrant une équipe entière, efficity s'est allié à un réseau local de 80 conseillers en février, Capifrance vise un millier de recrutements dans l'année. Mais elle dit aussi la fragilité du lien : efficity avait perdu un tiers de ses effectifs en dix-huit mois avant de rebondir. Dans ce métier, le conseiller bouge — de réseau en réseau, du réseau vers l'agence, et inversement. C'est précisément là que la question de l'outillage devient stratégique.
04 — L'angle mort
À qui appartiennent les données du conseiller ?
Tous les grands réseaux fournissent un outil maison — PlayIAD, OMEGA, TremplinX, E-TheOne — intégré, formaté, et fermé. Notre comparatif des logiciels du marché l'a relevé : ces environnements sont pratiques tant qu'on y est, mais le jour du départ, les mandats en cours restent juridiquement au réseau — titulaire de la carte — et la base du CRM ne suit pas. Seul le carnet d'adresses personnel appartient en propre au conseiller. Les guides juridiques du secteur chiffrent un départ mal préparé entre 2 000 et 12 000 € de manque à gagner. Pour un indépendant dont le fonds de commerce est sa base de contacts, la portabilité des données n'est pas un détail de contrat : c'est l'assurance-vie professionnelle.
L'autre face de l'angle mort, c'est la solitude opérationnelle. Le mandataire travaille au téléphone et en messagerie, sans assistante ni back-office : la saisie, les relances, les documents, tout repose sur la même personne qui doit aussi prospecter, visiter et négocier. Les réseaux l'ont compris — leurs outils maison s'améliorent —, mais leur logiciel sert d'abord le réseau : sa marque, son organisation, sa rétention.
Le mandataire touche jusqu'à 100 % de ses honoraires — et porte 100 % de son back-office.
05 — L'outillage
Un assistant plutôt qu'une assistante
C'est le terrain commun des deux modèles : qu'il soit salarié d'agence ou indépendant en réseau, le conseiller de 2026 a besoin d'un outil qui travaille pour lui — pas d'un fichier de plus à remplir. La différence est que l'agence peut mutualiser une assistante ; l'indépendant, lui, n'a que le logiciel.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaSans Freya
du back-office à la charge du conseiller indépendant
Avec Freya
l'IA extrait, classe et remplit le dossier — le conseiller reste sur le terrain
Freya a été conçu pour ce conseiller-là — et tourne aujourd'hui en bêta privée avec des mandataires sur leurs dossiers réels. L'IA extrait les données des documents et des conversations, l'assistant crée les biens et les acquéreurs, planifie et relance, les quarante documents du métier se génèrent depuis le dossier, et WhatsApp comme les appels alimentent directement la fiche. Surtout, les données appartiennent au professionnel : son portefeuille de contacts, son historique, ses documents le suivent — quel que soit le réseau dont il porte les couleurs cette année-là.
06 — Que retenir
Deux modèles durables, une même exigence
La recomposition n'est pas un jeu à somme nulle : le marché de 2026 fait de la place aux deux modèles, et les passerelles de l'un à l'autre n'ont jamais été aussi fréquentées. Pour le professionnel qui choisit, les critères classiques — barème, redevance, formation, marque — restent valables. Mais l'expérience des années de crise en a imposé un nouveau, silencieux : qui possède l'outil, et qui possède la donnée. Sur ce critère-là, salariés et indépendants sont logés à la même enseigne — et c'est l'outillage, plus que le statut, qui fera la différence dans la décennie qui s'ouvre.
