Fiscalité
Plus-value immobilière : ce qui change pour les résidences secondaires
Sur une résidence secondaire, la plus-value imposable dépend du prix de cession, du prix d’acquisition, de la durée de détention et, le cas échéant, de la surtaxe.
17 juin 2026, 9 h · 7 min de lecture
La vente d’une résidence secondaire n’ouvre pas droit à l’exonération attachée à la résidence principale. Pour un vendeur, le net réellement perçu se joue donc sur quatre paramètres à expliquer clairement : la plus-value brute, les abattements liés à la durée de détention, l’éventuelle surtaxe et, en pratique, le calcul retenu par le notaire au moment de la vente.
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Ce que l’on taxe, et sur quelle base
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, ou sa valeur déclarée lorsqu’il a été reçu par donation ou succession. C’est ce principe de base qui sert ensuite à déterminer si une cession est imposable au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
La résidence principale est exonérée. À l’inverse, une résidence secondaire entre dans le régime de droit commun des plus-values immobilières : la fiscalité s’applique sauf cas d’exonération spécifique, et le calcul doit être posé avant la signature pour éviter un décalage entre prix affiché et net vendeur.
Le point de départ n’est pas le prix de vente affiché, mais la plus-value nette imposable après abattements.
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La durée de détention change le montant imposable
Les sources fournies indiquent que la durée de détention compte dans le régime des plus-values immobilières. Elles précisent aussi qu’un bien détenu depuis plus de 30 ans peut être exonéré, ce qui met fin à l’imposition de la plus-value dans ce cas.
En pratique, c’est le premier repère à donner à un vendeur de résidence secondaire : plus la détention est longue, plus la base imposable diminue, jusqu’à l’exonération au-delà de 30 ans. Pour un mandat, cela permet de distinguer immédiatement un prix de marché d’un net vendeur fiscalement réaliste.
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La surtaxe ne s’applique qu’au-delà d’un seuil
Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €. Ce seuil s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, des abattements temporaires exceptionnels.
La surtaxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir. Son barème est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value imposable. Pour un vendeur, cela signifie qu’une plus-value brute peut rester sous le seuil après abattements, ou au contraire le dépasser une fois la base fiscale recalculée.
Le seuil de 50 000 € s’apprécie après abattements : c’est la base nette qui compte, pas la plus-value brute.
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Comment expliquer le net vendeur à un propriétaire
Le message utile est simple : le prix signé n’est pas le montant qui arrive sur le compte du vendeur. Il faut d’abord partir du prix de vente, retrancher le prix d’acquisition et les éléments retenus par le calcul fiscal, puis appliquer les abattements liés à la durée de détention. La surtaxe éventuelle vient ensuite si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Pour un vendeur de résidence secondaire, l’enjeu est donc de raisonner en net fiscal, pas seulement en prix de marché. Cette approche évite les mauvaises surprises au moment de la vente et permet d’anticiper, avec le notaire, le montant réellement disponible après fiscalité.
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Le rôle du notaire dans le calcul
Les sources rappellent que le calcul des plus-values immobilières est réalisé dans un cadre notarial et qu’un simulateur officiel existe pour estimer l’impôt. Le notaire reste l’interlocuteur de référence pour compléter l’information et sécuriser le calcul selon la situation du bien et du vendeur.
C’est particulièrement vrai pour une résidence secondaire, où le régime dépend à la fois de la nature du bien, de la durée de détention et du niveau de la plus-value imposable. Pour un professionnel, l’enjeu est de préparer le dossier avec les bons repères avant la mise en vente.
Ce que change Freya
Ce que change FreyaFreya permet de centraliser, dans la fiche vendeur et le dossier de vente, les éléments utiles au calcul fiscal : date d’acquisition, prix d’achat, prix de vente envisagé et pièces transmises. Le mandataire dispose ainsi d’une base claire pour préparer l’échange avec le notaire et expliquer au vendeur les étapes du calcul du net vendeur.
Questions fréquentes
Une résidence secondaire est-elle exonérée comme une résidence principale ?
Non. Les sources rappellent que la résidence principale est exonérée, mais pas la résidence secondaire, qui relève du régime de droit commun des plus-values immobilières.
À partir de quand la surtaxe peut-elle s’appliquer ?
Elle peut s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, après prise en compte des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, des abattements temporaires exceptionnels.
Un bien détenu depuis plus de 30 ans est-il imposé ?
Les sources indiquent qu’un bien détenu depuis plus de 30 ans peut être exonéré au titre de la plus-value immobilière.
Qui calcule l’impôt au moment de la vente ?
Le calcul est réalisé dans le cadre de la vente par l’intermédiaire du notaire, qui complète l’information avec le vendeur.
